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淺議農村房屋拆遷補償制度

 


         一、完善農村房屋拆遷補償制度對私權保護的意義

        (一)完善農村房屋拆遷補償制度,使得法律體系內部統一,有利于從根本上保護公民的人身權和財產權

        在農村私有房屋日益增多的現實情況之下,充分保護房屋所有權人的財產權益的意識越來越成為大家所關注的焦點問題之一。在現實拆遷中,強制拆遷所帶來的對公民人身權和財產權的侵害一次次地將政府推向了審判臺,將現行的法律制度推向了審判臺。無論是從文本層面或是現實層面,完善房屋拆遷制度都是從法律上保護公民人身權和財產權所刻不容緩的措施。現行的《國有土地上房屋征收和補償條例》,雖然在一定程度上保護了拆遷房屋所有者的利益,但是并沒有完全解決農村房屋拆遷補償的問題。

        (二)完善農村房屋拆遷制度,有利于對政府權力進行有效規制,從而保護私權

        我國長期以來一直是一個“公益政治”國家,在社會生活中公權力的干預幾乎無處不在。因此,就我國極其發達的公權力而言,主要不是需要加強保障的問題,而是恰恰相反,應該對其嚴格進行約束與限制,防止其無限擴張肆意侵犯公民的私權利。從另一個角度來說,公權是國家機關行使的權能及其衍生出的直接托管的利益,以國家機關作為代表和實現該權力的強大后盾。在房屋拆遷領域,完善拆遷制度對于規制政府權力,保護私權顯得尤為重要。

        (三)完善農村房屋拆遷制度,有利于法的價值的實現,體現公平正義

        在實際立法的過程中,農村房屋拆遷立法的一個重要目的實際上就是“保障農村建設的順利進行”。從法律保護私權平等的基本原理出發來進行分析問題的時候我們就會發現:即便是資源有限,而且在有限資源的情況下想要獲得自身狀況變好的途徑是占有他人資源,從而導致他人自身狀況變壞。實現這一過程的前提是他人的自愿接受。由此可見,完善拆遷制度,從實體和程序上給予私權更多的保障,才能從根本上體現公平正義,以人為本之法律精神。

        二、農村房屋拆遷立法理念的轉變

        拆遷實際上是一場利益沖突,拆遷各方當事人因需求的不同,彼此產生利益沖突與矛盾。法律是利益的調整器,拆遷法則的目標就是解決拆遷當事人之間利益的矛盾,平衡他們的需求,實現拆遷工作效率、拆遷成本、被拆遷人滿意度的最優組合。通過考察我國的房屋拆遷法律制度,在立足我國現實國情的基礎上,借鑒國外的征收以及房屋拆遷法律制度,筆者認為,應從以下方面予以完善:

        (一)私權與公權的關系

        私權利與公權力是一種此消彼長、相依共生的關系。私權利和公權力隨著歷史的發展都在現代社會獲得了空前的發展壯大。“權力并非是完全獨立于權利之外的東西,無論從每一社會的運行機制或是從人類社會發展的歷史長河來看,二者都是相互聯系并互相轉化的。”

        法治的首要目的在于維護、保障公民的權利。韋德曾經表達過這樣的觀點:“在面對法律的生活,任何政府和任何公民之間的關系是平等的。在面對普通法上任何政府不應該享有特定的權利。”在房屋拆遷中,作為弱勢群體的被拆遷人權利應當受到法律的特別保護,才能彰顯法律的正義與公平。

        (二)公共利益與個人利益的關系

        就拆遷而論,如果拆遷項目依據的是真正的公共利益,則個人利益與公共利益的關系是兩個合法利益之間的博弈關系,大凡符合公益標準和正當程序的拆遷,其意在促成的公益應當被認為是具有優先性的。按照有著成熟法治經驗的國家的做法,公益常常要為私權讓步。

        然而,從我國的相關實際情況出發,對于我國的國情,尤其是處于社會逐漸轉型的關鍵時期,一切情況下都要公益為個人權利讓步是不可能完全實現的。因此,我們在處理實際問題的過程中應該轉換視角,把目光轉向對公共利益合法性的嚴格把握上來。這就要求我們在實踐的過程中,要建立公平的、嚴格的公共利益判斷標準。在這種利益判斷標準下,對公益與私益之間的關系進行科學的處理。相關政府應本著保護私權的職責,在個人利益讓位公共利益的正當性、適當性與限度性的做好相關的控制與管理工作。

        三、國有土地上房屋征收補償的失當問題

        (一)土地使用權補償空位,激化公、私權矛盾

        新條例明確了征收補償的規定,為了公共利益的需要,征收國有土地上單位、個人的房屋,應當對被征收人給予公平補償。對于補什么的問題。新條例專章對補償問題進行了規定,羅列了具體的補償內容。并未提剄土地使用權問題。物權法規定建設甩地使用權人有權將建設用地使用權轉讓、互換、出資、贈與或者抵押,憲法規定,對公民私有財產實行征收應給予補償,這就確認了土地使用權的財產性質。當前征收補償矛盾焦點在于土地的增值部分。可是土地增值部分的收益分配。“只有20%到30%留在鄉以下,其中農民的補償款占5%到l0%;地方政府拿走土地增值的20%到30%;開發商拿走土地增值收益的大頭,占40%到50%”.由此可見。土地使用權補償空位,激化著公、私權矛盾。

        (二)房屋征收補償模式單一,缺乏公私的同一性

        新條例以例舉的方式規定了兩種主要的房屋征收補償模式,貨幣補償或者房屋產權調換。在新條例中主要體現在,被征收人可以選擇貨幣補償,也可以選擇房屋產權調換。這兩種補償模式在實踐中都或多或少的存在著各種弊端。新條例規定,對房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產的市場價格。實踐中,被補償人采取此種模式的,面臨著購買高于其承受能力的房屋。房屋產權調換模式下。實踐中,一般被調換至偏遠的城鄉結合部或者城市邊緣,被征收人陷入交通不便、生活不便的境地。征收與搬遷亦是兩難。

        四、完善農村房屋拆遷補償制度

        完善補償制度是農村房屋拆遷制度中要解決的核心問題。這直接關系到被拆遷人的根本利益,而相關的法律規定不夠完善,使得完善農村房屋拆遷補償制度顯得之分重要和必要。

        (一)關于補償的原則

        國家進行公益性拆遷時,必然對土地權利人的財產權利造成經濟損失,而這種損失并非權利人依法所應承擔的風險、支出或犧牲,因此,國家應給予公平的補償,使其恢復或維持原有的財產狀況。關于補償的原則,各國根據本國的實際情況確立了不同的補償原則,如美國是公平合理補償原則,法國是公正補償原則,日本是正當補償原則。

        無論從社會公平和正義標準出發考慮,還是從社會經濟發展、人權保護、法治文明的進步考慮,都要求補償被拆遷人遭受的全部損害,如果有可能不足以恢復與原來同等的生活狀況,則還要考慮增加附帶性的損失補償。補償全部損害所指的“全部”應當是指因房屋拆遷所給被拆遷人造成的全部的、確定的、物質的損失,當然,這一原則的落實還要有賴具體制度,特別是補償范圍等的構建。

        (二)以上位法為基準,制定農村土地使用權補償機制房地產拆遷補償方面。新條例中補償是以房屋為中心而進行的補償。上位法憲法、物權法等法德規定了土地使用權的補償機制,明確了私權的保護方式和地位,國有土地上房屋征收與補償條例只規定了房屋征收補償,未對價值增值的土地使用權進行補償。土地使用權價值未能被房屋價值完全吸納。

        從目前的實際情況上看,新條例中存在一定的不能融合現象,而這一不能融合現象實際上是指對土地使用權補償方面采取的撤清方式與上位法的融合。這在很大程度上導致了新條例在具體實踐應用過程中的公信力遭到了弱化。對于征收矛盾的解決能力也大大降低了,最終導致了相關“問題拆遷事故”的頻頻發生。

        (三)房屋所有權的補償

        鑒于房屋及其附屬物的補償在立法和實踐中都有所依據,筆者這里主要探討的是預期收益和無形利益的損失。我國臺灣學者曾世雄認為預期收益是一種期待權,這種權益也應當納入拆遷補償的范圍。對于住宅用房,如果房屋空閑,房屋所有權人確有出租的意思,并有證據相佐,應當認定出租所得租金為住宅用房的預期收益損失,也應當納入拆遷補償的范圍,具體補償額度參考同期房屋出租的市場價格計算。只有將預期收益納入拆遷補償范圍,真正做到全面補償的原則,才能真正平衡拆遷人與被拆遷人之間的利益平衡。

        在房屋拆遷的過程中,還有一部分的損失是涉及到“無形利益”的損失,這種“無形利益”主要是指在房屋拆遷的過程中,被拆遷人因拆遷而喪失的“鄰里關系”、“教育環境”、“醫療衛生設施環境”等等。筆者認為,在這一方面也應當在對被拆遷人補償時適當予以考慮。只有這樣,才能更加全面地保護被拆遷人的合法權益。

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